L'AVVOCATO
CIVILISTA RISPONDE
APPARTAMENTI
ED AFFITTI:
QUANTI PROBLEMI
a
cura
dell'Avv. Vincenza Maniaci
Volevo prendere in affitto per abitazione un piccolo
appartamento in zona periferica di provincia ad equo canone
ma il proprietario mi ha detto che ciò non era possibile. Per
di più lo stesso mi ha detto che dovevo pagare oltre all’affitto
ed agli altri oneri anche la metà dei costi per i bolli e per
la registrazione del contratto anche se l’affitto mensile era
modesto e, per quanto ne so, quando l’importo annuale dell’affitto
non supera certi limiti il contratto non è necessario registrarlo
e si può fare anche sulla parola. Francamente credo che queste
siano tutte scuse del proprietario per non affittarmi l’appartamento
per non so quali motivi. Volevo sapere se queste richieste e
le pretese del proprietario sono giuste.
Alfredo Benedetti
Le locazioni degli immobili ad uso di abitazione
sono state a lungo disciplinate dalla c.d. “legge sull’equo
canone” (la L. 27.7.1978 N.392). Dopo una parentesi che consentiva
anche di stipulare, a determinate condizioni, contratti in deroga
all’equo canone e dunque alla L. 392/1978, appunto la c.d. legge
sui “patti in deroga” (contenuta all’art. 11 del D.L. 11.7.1992
N. 333 convertito in L. 8.8. 1992 N. 359) l’intera disciplina
delle locazioni ad uso di abitazione è stata rvisionata con
la L. 9.12.1998 N. 431 che, fra gli altri, ha abrogato l’art.
11 del D. L. 333/92 e gli articoli 1,3,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,54,60,61,62,63,64,65,66,75,76,78,79
ed 83 limitatamente alle locazioni abitative mentre sono rimaste
in vigore tutte le norme della stessa L. 392/78 non espressamente
abrogate e quelle relative ai contratti di locazione ad uso
diverso da quello di abitazione. In estrema sintesi può dirsi
che il c.d. “equo canone” non esiste più già dal dicembre 1998
(anche i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata
in vigore della legge del 1998 se rinnovati tacitamente soggiacciono
alla disciplina della nuova legge - art. 2 co. 1 e 6) e che,
a tutela sia dei proprietari sia degli inquilini, la L. 431/98
-che prevede anche tutta una serie di agevolazioni, benefici,
interventi pubblici (sia legislativi che finanziari) e di appositi
accordi di categoria in sede locale -stabilisce tutta una serie
di regole e condizioni per la stipula di diverse tipologie di
contratti di locazione ad uso abitativo e per la loro durata
nonchè specifiche modalità e procedure per la disdetta ed il
rinnovo degli stessi e per il rilascio degli immobili. Con la
Le. 431/98, che ora (unitamente ad altra legislazione ed alle
disposizioni residue e vigenti della L. 392/78) regola e disciplina
le locazioni abitative, tutti i contratti di locazione per essere
validi vanno stipulati per iscritto e, qualunque sia l’importo
del canone locativo, sono soggetti a registrazione (sono soggette
a registrazione anche le cessioni d’immobili in comodato gratuito).
Queste ed altre disposizioni di legge, giustamente sancite oltre
che per la validità anche per la regolarità fiscale dei contratti,
sono anche necessaria premessa per porre in esecuzione i provvedimenti
giurisdizionali di rilascio degli immobili locati. Infatti,
ottenuto dal Giudice competente il provvedimento di rilascio,
questo -per potere essere eseguito- necessita che vengano dimostrati
l’avvenuta registrazione del contratto, che l’immobile locato
sia stato denunciato ai fini dell’applicazione dell’I.C.I, che
il reddito derivante dall’immobile medesimo sia stato dichiarato
ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi e che l’I.C.I
relativa all’anno precedente a quello di competenza sia stata
pagata. Pertanto, le richieste del proprietario dell’immobile,
come riferite dal lettore, oltre a costituire un preciso diritto/dovere,
appaiono legittime.
