L'AVVOCATO
CIVILISTA RISPONDE
LA
MANUTENZIONE
DI BENI COMUNI
Ho acquistato una villetta accorpata che è stata realizzata
con l'impianto di scarico delle acque nere singolo ma sfociante
in una fossa settica in comune con l'altra villetta accorpata
e confinante con la mia. Stranamente il costruttore a suo tempo
non ha realizzato i pozzetti ed i tombini di ispezione e spurgo
in entrambe le villette ma solo all'interno della villetta del
mio confinante e, precisamente, nel giardino di questo. Si è
purtroppo verificata all'interno della mia proprietà
una risalita di liquami e, dopo avere fatto ispezionare la mia
conduttura, è emerso che la stessa risalita era determinata
dalla fossa settica del tutto piena e necessitante di manutenzione
e snellimento. Ho pertanto chiesto al mio vicino di potere accedere
alla sua proprietà per fare ispezionare la fossa dai
relativi tombini che però, incredibilmente, erano stati
ricoperti ed occultati dal mio vicino con una sovrastante pavimentazione.
L'aspetto ancora più sgradevole della vicenda è
che non solo il mio vicino riferisce di non ricordare i punti
precisi in cui si trovano i tombini ma che non intende in nessun
modo consentire l'acceso alla sua proprietà per lo spurgo
della fossa nè partecipare, come credo sia dovuto, alla
metà di tutte le spese necessarie nè alla periodica
manutenzione. Per di più il mio vicino pretende che io
provveda a staccarmi dalla fossa ed a realizzarne un'altra autonoma
nel mio giardino. In questa situazione veramente sconcertante
vivo molti disagi e sono in continuo allarme perchè i
frequenti svuotamenti delle tubazioni che provvedo a fare (unica
attività che mi è possibile fare all'interno della
mia abitazione) non sono sufficienti perchè essendovi
la fossa ormai stracolma la risalita dei liquami è velocissima
perchè i miei reflui, ovviamente, non riescono a scaricare
nella fossa ma stagnano nei tubi. Mi chiedo se in questa vicenda
i miei diritti sono tutelati dalla legge, se sono obbligato
a realizzare una fossa esclusiva (con oneri considerevoli) e
se tutte le spese che ho dovuto fare per i vari e continui svuotamenti
e per le ispezioni (anche con una telecamera) mi devono essere
rimborsate. Vorrei anche sapere cosa fare per eliminare con
urgenza questa situazione di disagio e carenti condizioni igieniche.
Stefano Barzi
La villetta del lettore, per destinazione del
costruttore, ha una servitù attiva di smaltimento e scarico
delle c.d. "acque nere" a carico dell'immobile (fondo)
confinante. Ciò determina l'obbligo per il vicino (appunto
gravato da tale servitù) di non modificare lo stato dei
luoghi e di non rendere difficoltoso all'avente diritto l'esercizio
della servitù medesima. Nel caso specifico, inoltre,
la fossa settica è bene comune e, pertanto, è
di comune interesse (o almeno dovrebbe esserlo data anche la
natura e la destinazione funzionale del manufatto) la relativa
manutenzione tanto ordinaria quanto straordinaria. Tutte le
spese, in questo caso, vanno suddivise in ragione del 50% ciascuno
e, qualora debba intervenirsi in via d'urgenza, quello dei comproprietari
che le avesse anticipate ha senz'altro diritto al rimborso pro-quota
previa esibizione dei relativi giustificativi di spesa. Le condizioni
di ispezionabilità e di esercizio della servitù,
con la possibilità di facile e spedito accesso, ed il
ripristino dei pozzetti (come riferito ricoperti ed occultati
dal vicino) vanno garantite dal confinante obbligato e gravato
che dovrà, inoltre, a proprie integrali cure e spese
ripristinare i tombini (rimuovendo la sovrastante pavimentazione)
e consentire, previo avviso, l'ispezione, lo spurgo e quant'altro
pertinente e necessario con relativo accesso alla proprietà.
La realizzazione di una fossa settica autonoma all'interno della
proprietà del lettore se forse opportuna per evitare
i più vari disagi non può, tuttavia, essere pretesa
dal confinante o costituire obbligo. Per altro dovendosi in
tal caso sciogliere la comunione, con tutti i relativi incombenti
giuridici del caso, il confinante - che verrebbe a beneficiare
per intero della fossa oggi comune - dovrebbe rifondere l'altro
comproprietario in proporzione del vantaggio ottenuto esonerandolo,
inoltr,e dagli oneri eventuali per le successive manutenzioni
di quanto diverebbe di sua esclusiva proprietà.
Ancora va detto che le continue spese necessarie ad impedire
la risalita dei reflui con lo svuotamento dei tubi interni di
scarico dell'immobile del lettore e per le varie ispezioni (come
riferito rese difficoltose e particolarmente gravose dalla poca
disponibilità e collaborazione del vicino) sembrerebbero
per lo più costituire voci di danno risarcibile. Va,
in fine, osservato che una situazione di tal genere consente
senz'altro di adire l'Autorità Giudiziaria anche in via
d'urgenza, ai sensi dell'art. 700 c.p.c., per quanto necessario
e potrebbe essere segnalata, per gli interventi di competenza,
alla competente Autorità amministrativo-sanitaria comunale.
